QafqazNews Demokrat.az-a istinadən xəbər verir ki, kirayə mübahisələrində ev sahibinin mənzilə mülkiyyət hüququ kirayəçini istənilən vaxt və özbaşına çıxarmaq imkanı vermir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyəti sədrinin birinci müavini Fərid Rüstəmov bildirib ki, tərəflərin hüquq və öhdəlikləri qanunla müəyyənləşdirilir.
Mülki Məcəllənin 675-ci maddəsinə görə, ev sahibi əmlakdan istifadəni kirayəçiyə təqdim edir, kirayəçi isə razılaşdırılmış məbləği ödəyir. Müqavilə qüvvədə olduğu müddətdə mülkiyyət hüququ ev sahibində qalsa da, kirayəçinin mənzildən istifadə hüququ da qanunla qorunur.
Rüstəmov yazılı müqavilənin hər iki tərəf üçün təminat yaratdığını qeyd edib. Mübahisələrin bir qismi şifahi razılaşmalardan qaynaqlanır. Buna görə sənəddə kirayə haqqı və ödəniş vaxtı, kommunal xərclər, depozit, mənzilin təhvil verilərkən vəziyyəti, eləcə də müqaviləyə xitam şərtləri dəqiq göstərilməlidir. Müqavilənin notariat qaydasında təsdiqi hər zaman məcburi olmasa da, razılaşmanı yazılı rəsmiləşdirmək məqsədəuyğun sayılır.
Ev sahibi müqaviləni hansı hallarda dayandıra bilər?
Fərid Rüstəmovun açıqlamasına görə, kirayə müqaviləsinə yalnız qanuni əsas olduqda xitam verilə bilər. Mülki Məcəllənin 692.1-ci maddəsi bunun üçün ev sahibinin əsaslı marağının olmasını nəzərdə tutur. Kirayəçinin öhdəlikləri pozması, haqqı ödəməməsi və qanunda göstərilən digər hallar xitam üçün əsas yarada bilər. Ev sahibinin mənzilə özü və ya ailə üzvləri üçün ehtiyacı olması da belə əsaslardandır.
Mənzili daha baha qiymətə başqasına vermək niyyəti isə kirayəçinin dərhal çıxarılmasına təkbaşına hüquqi əsas deyil. Hər bir halda müqavilə və qanunun tələbləri nəzərə alınmalıdır.
Müqaviləyə xitam bildirişi yazılı verilməli və səbəbi açıqlanmalıdır. Qanunla müəyyən edilmiş xəbərdarlıq müddətlərinə riayət olunması da vacibdir. Bununla yanaşı, kirayə haqqının iki ard consecutive ödəniş müddətində verilməməsi kimi ciddi pozuntu müəyyən hallarda xəbərdarlıq müddəti gözlənmədən xitam üçün əsas ola bilər.
Kirayəçi mənzili könüllü boşaltmadıqda, ev sahibi qanuni prosedurlara müraciət etməlidir. Müqaviləyə xitam verilməsi ilə şəxsin mənzildən faktiki çıxarılması ayrı hüquqi məsələlərdir. Qapının kilidini dəyişmək, şəxsi əşyaları evdən çıxarmaq və kommunal xidmətləri kəsmək özbaşına addımlardır və əlavə mübahisə, eləcə də məsuliyyət yarada bilər.
Məcburi boşaltma qanuni əsas və müvafiq icra sənədi olduqda mümkündür. “İcra haqqında” Qanunun 72-ci maddəsi yaşayış sahəsinin boşaldılmasının icra qaydasını müəyyən edir. Kirayəçi çıxmaqdan imtina edərsə, məsələ qanuni qaydada həll edilməli, məcburi çıxarılmanı isə səlahiyyətli icra orqanı həyata keçirməlidir.
Depozit hansı şərtlərlə saxlanıla bilər?
Rüstəmov bildirib ki, depozit ev sahibinin əlavə gəliri deyil; o, mümkün borc və mənzilə dəymiş zərər üçün təminat rolunu oynayır. Mülki Məcəllənin 688-ci maddəsinə əsasən, yaşayış sahəsinin kirayəsində təminat məbləği iki aylıq kirayə haqqını keçə bilməz. Depozitdən hansı hallarda tutulma aparılacağı müqavilədə əvvəlcədən qeyd edilməlidir.
Adi istifadə nəticəsində yaranan köhnəlmə kirayəçinin təqsiri ilə əmlaka zərər vurulması ilə eyni tutulmur. Mənzilin kirayəçiyə verilərkən və geri alınarkən foto-video çəkilişi, əşyaların siyahısı və təhvil-təslim aktı tərəflərin maraqlarını qorumağa kömək edir.
Vergi öhdəliyi də nəzərə alınmalıdır
Kirayə münasibətlərinin vergi qaydalarına uyğun rəsmiləşdirilməsi də vacibdir. Rüstəmovun sözlərinə görə, 2026-cı il yanvarın 1-dən fiziki şəxsin yaşayış sahəsini başqa fiziki şəxsə kirayə verməsindən əldə etdiyi gəlirə 10 faiz vergi tətbiq olunur. Hüquqi şəxslərə kirayə verilən əmlaka və qanunda nəzərdə tutulan digər hallara fərqli vergi qaydaları şamil oluna bilər.
Müqavilədə vergi öhdəliyini kim və hansı qaydada yerinə yetirəcəyinin göstərilməsi sonradan yarana biləcək anlaşılmazlıqları azaldır. Rüstəmov vurğulayıb ki, etibar yazılı sənədləşməni əvəz etmir: müqavilənin düzgün hazırlanması, ödənişlərin qeydə alınması, mənzilin vəziyyətinin sənədləşdirilməsi və mühüm razılaşmaların yazılı aparılması hər iki tərəfi mümkün mübahisələrdən qoruyur.
